北京章哥，房地产从业20年，邃晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战履历助行家答疑解惑。

　　（1）看着房价正不才降，盘算25腊尾入手，请问您感应这个机遇符合吗，依然来岁春节后呢？然而目前因为单元搬家至马连洼，本着可能接送孩子的思法（陈分只可下学托管），因此也粗粗会意了一下海淀。

　　（2）树村的回迁房:（柳浪南北里），目前众口纷纭，群众说是本年下本巨众，调剂出区概率挺大，这您会意吗？其余思问下，这面的房价溢价率众大？他日趋向是不是保值性不如陈分利泽西园？

　　（3）有人保举了万树园，说可能去清上，请问是100%能去这个学校吗？这里学校程度与上地树村比拟呢？其余也思问问万树园的价值趋向和保值？

　　（4）其余也思问下，认知中的会意海淀比朝阳卷的众，请问按照您的会意，望京陈分和上地学校的鸡娃水平比拟怎么？双职工家长元气心灵有限，也不思太卷，请问您有保举和发起吗？

　　由于对海淀会意太浮浅，其余题目都不太容易回复，请您酌情给些讯息和发起吧。

　　1、向例发起是腊尾。由于是成交淡季，普通都是房价相对低的时分。而春节后正在无数年份都市显示小阳春，结果许众家长都是拖到结果一刻才下手，那成交量高的后果即是有也许涨价呗。

　　2、我所明晰的也都是据说，没有巨头讯息。柳浪的溢价，一居室40%控制，二居室30%控制，略超海淀均匀值。他日保值性我不敢胡说，不是一个行政区，也不是一个级别。只可说外面上是上地学区会相对坚挺，结果好资源才什么时分都稀缺呢。但尽量买溢价比例低的吧，低落危急。

　　3、万树园的对口即是清华附上地啊，是不是100%我不敢担保，问教委和本地中介吧。学校程度？我只可说排名正在上地后边，或者说热度不如上地，确实程度不明晰。

　　万树园的价值趋向，跟从板块大盘呗，不也许走出独立行情。保值也不明晰，只可说溢价率是海淀均匀值，25%控制吧。

　　4、确定海淀更卷呗，不然功劳从哪儿来的？天底下没众少天牛娃的，大无数都是靠戮力。这都没须要比拟，确定是上地的更卷，不是一个级别，清北985和一本的研习气氛是不相通的。

　　不思太卷就甭去海淀了呗，何须众花溢价值+自找苦吃呢？这跟长大了找事务相通，不思996007的加班就甭去大厂，没须要着难我方。越发是元气心灵有限的家庭更得思索好，孩子的先天+妈妈的伴随+爸爸的资金助助，那是一个也不行少啊。

　　反正思索好吧，每年都有巨额的朝阳娃去海淀，但每年从海淀回流的也不少，都是被碾压的水深炎热受不了的。本地孩子许众都不卷，但外来的家长都是花许众钱买了学区房来的，谁能轻言放弃啊？可一朝上了贼船就下不来了，思索好再去吧。

　　5、纯洁即是这处境，我没什么发起，这种事儿只可家长我方确定。其余要是思会意海淀，那就找挚友拉进几个海淀虎妈群看看，众看几个就明晰了，起码能对黑话熟识些。

　　请问，我有两套回迁经济实用房，地位正在菊园，不绝出租，房钱永别是8000和6000。现正在房本下来了，不明晰是不是该当卖了，依然一直出租？目前没有投资和置换的需求，请您协助理解一下。

　　1、屋子是用来住的，要是住不上+有更稳妥或收益更高的理财渠道，那就卖掉呗。持有屋子的都是我这种人，找不到稳妥高息的理财手腕+胆儿小，那就只可是“吃瓦片儿”了，差不众就得了，落个坚固。

　　2、这实在无须我理解，老舍先生正在100年前就替北京人理解过了。看他怎样聊的吧：北平人的资产见解是有房产。开铺子是山东山西——现正在添上了广东佬——人们的事。地亩限于祖产和祖坟。买空卖空太不保障。上万邦储金是个道儿，然而也不必定牢靠。唯有吃瓦片是条安适的途。

　　3、开铺子即是创业做生意，老舍先生以为我方没有山东山西人的辛苦俭省脑子活，也没有广东人的改进形式和权臣人脉，干不了。

　　祖产祖坟就相当于老家的宅基地或自住房，是正在大都邑混不下去的结果退途购房。但小都邑的屋子不行众买，升值慢还欠好执掌。

　　买空卖空即是股票比特币。谁真的睹过这些玩意儿啊？炒的都是一堆数字罢了，因此老舍先生感应不靠谱儿。

　　万邦储金即是100年前的理资产物，正在北洋到抗战之前很时兴，越发是正在所谓的“黄金十年”里，投资人都获利了。但这玩意儿的性质即是经济好的时分农家替你吃盈余，紧急一发生就卷款跑途，经济纪律+人性是万年稳定的。

　　4、总之吧，老舍先生以为北京人最稳妥的理财格式即是吃瓦片儿，获利不众落个坚固罢了。房租这玩意儿正在古代被称为“痴钱”，也即是傻子都市收的钱，但看待灵敏+有寻觅的人是很不屑的。

　　因此这看我方吧，每小我的投资爱好+志向都分歧。我是属于笨拙胆儿小没寻觅的，还打定再买一套呢，我方都感受挺没前程的，给北京丢人了。

　　思磋商相合置换的题目。一家三口，目前没有贷款，有一套回龙观08年顶层南北通透三居经适房，户型好，可是顶层没有电梯。小区及周边情况普通，一套公园悦府高层二期刀把户型两居室，公摊太大、户型差，这两套价值都直线下跌。

　　思卖掉一套换个三居或四居电梯小洋楼，我事务正在回龙观，没有学区央浼，手里能动用400众个，夫妇工薪阶级，不思贷款，住的安定、保值就可能了。

　　1、相近新楼价值不降，地位都靠外，置换不划算，譬喻之前看了朱辛庄新楼，买新楼的部署推测不成了。

　　2、要是置换相近次新楼，譬喻公园悦府三期，小洋楼唯有两栋是155四居，三居的是塔楼或高层，四居目前900众一点，不明晰这种现正在换是机遇吗？

　　3、或者西二旗、奥森那里，地位更好，但这些预算买不到好的小区、大一点的面积，地位好了但寓居体验也许会不如这边。

　　4、这个春秋顶层经适房也还能住，是现正在置换依然再等等，我方感应要是改进置换现正在该当是好机遇了吧。

　　1、2008奥运年，房价最低谷的光阴，只然而买的顶层不算太好，滚动性弱点儿。手里能有400众万的工薪族，放到美京都不众，我可疑您正在凡尔赛，只是我没有证据。

　　2、新楼盘我不熟，久远不跑盘了，对价值不会意。这可能算算溢价率，也即是咱们开垦商的利润，或者直接估算性价比（用租售比）也行，这就明晰价值是否划算了。其余也可能跟卖房的中介和渠道商聊返点，相当于打折。

　　3、现正在从大盘来讲算挺好的机遇，大无数改进盘都没什么泡沫了。也是用租售比估算吧，这种大户型要是正在800控制或以内就算符合，当然越低越好，能低到700之内的均匀值就算超跌了。这整体价值我不明晰，让本地中介给估算吧。

　　4、地段儿价格高的板块确定就欠好买到呗，再加上是改进小区，单价动辄10万控制呢，切切控制能买到的面积大不到哪儿去。

　　5、假如我就先看房，有符合的（租售比低=性价比高）就尽速换。结果这种均匀房钱收益率超越银行利率的光阴不太众，史书上然而3次罢了，每次都是楼市最低谷。

　　其余正在我看来，顶层跟春秋相合系，但更紧急的是身体本质和是否容许爬。我家有电梯我都普通不坐，爬楼梯陶冶身体挺好的，但我家孩子一步都懒得爬，没设施。

　　6、四居室，正在大无数板块+大无数光阴都滚动性偏弱，大户型的普及征象。越发是回龙观这种被普及以为刚需板块的地域，跟着房龄变老会更弱，要是物业程度降低，那就也会影响价值走势。

　　但屋子是用来住的，既然是改进，那就众思索寓居体验吧。要是重视保值，那就众合心价值走势，感应往下走了就再次置换。

　　请问，我看都说现正在北京仍旧跌到了2015年的房价，您是抵赖同？要是认同，那请问您对后市什么观念？是涨依然跌，要是没有救市的话还能跌众久到什么水平？要是涨能奈何？实在要是涨的话我就不看了，涨了就更买不起了。

　　1、呵呵，您倒是真坦率，涨了就更买不起了，那只可是盼着一直跌呗，等我方买完了再涨，涨的越高才越好呢。

　　2、北京现正在有跌到了2015以至2013年的板块和小区，但不是普及征象，均价也达不到。结果2015年的北京均价才4万控制，中枢区8万众，郊区2/3万。而现正在均价正在5万众不到6万吧，中枢区10万+，郊区4万控制。这约等于2016年秋冬的价值。

　　3、我以为没什么下跌空间了，由于均匀房钱收益率仍旧贴近同期银行利率，以至是超越。假定有俩人，一个有200万现金，存款利钱是1.3-1.5%，邦债1.7%。另一个有价格200万的屋子，出租的线%以上（净收益）。那请问，这俩人都市怎样思？或者说要是再次低落利率，持币和持房的心态是否会有转折？

　　4、要是不救市，能跌众久到什么水平？我也不明晰，由于实际中确定是正在救市的，只是还没什么后果罢了。彻底放弃的也许性不大，结果不管开垦商依然政府，都感受房地产还能援救一下。

　　5、涨也不会奈何，暴涨的年代过去了，今后顶众是匹敌通胀罢了，每年2-3%就差不众了。

　　请问，咱们执政阳有两套回迁房，但对口学校不成，因此部署置换一下，宗旨是人朝或陈分学区的，但说真话总感受价值有些高，不明晰您有何发起没有？咱们的思法是卖掉一套房300万控制，然后少添点钱买个两居，统筹上学和自住。

　　但看了不少房了，能感应符合的都要500众万起步了，感受溢价太高了，危急实正在太大。因此思请您协助给找一下屋子，只须屋子符合咱们可能出一片面用度。

　　1、说真话，您这央浼看来是太高了。是思用300众万买到价格500众万的房是吗？或者说是300众万的房要到达500众万的央浼，那除非是捡漏儿，还得是大漏儿，不然不也许实行。

　　但话说回来，要是商场上存正在这种房源，就根蒂不会流到市情上来，中介我方就给买了。就算中介我方的钱不足，那思找个有钱的投资客还不是分分钟的事儿？

　　2、因此要不您依然找别人吧，要否则就找本地中介，把我方算作投资客，应允给中介好处费，让他们助着给细心这种捡漏儿的房源。

　　3、其余再众说一句，要是是300众万的学区房，那无论哪个学区的溢价都不会低，根基都正在30%控制，以至更高。由于许众家庭都拿这种房占坑儿，而价值是由供需相干确定的，买的人众自然就炒高了溢价。而500众万的执政阳区就能相对低少少了，普通也就20%控制，或者更低的也有，但这就得众看房众算账了。

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